מדריך רכישת דירה מקבלן

הקדמה

רכישת דירה מקבלן היא אחת ההחלטות הפיננסיות החשובות והמורכבות ביותר בחייו של כל אדם. מדובר בתהליך שכולל שלבים רבים, החל מבחירת הפרויקט המתאים ועד לקבלת המפתח לדירה החדשה. במאמר זה נסקור חלק מההיבטים החשובים של רכישת דירה מקבלן, ונענה על שאלות נפוצות שיעזרו לכם לקבל החלטה מושכלת ומוצלחת.

מה זה רכישת דירה מקבלן?

רכישת דירה מקבלן משמעותה קניית דירה חדשה שעדיין לא נבנתה או נמצאת בשלבי בנייה מתקדמים. בדרך כלל, התהליך מתחיל בבחירת הפרויקט, חתימה על בקשת רכישה וכן, חתימה על חוזה עם הקבלן, ומסתיים במסירת הדירה לידי הרוכש לאחר סיום הבנייה. היתרון המרכזי של רכישת דירה מקבלן הוא האפשרות לרכוש דירה חדשה לגמרי, בהתאמה אישית לדרישות ולטעם של הרוכש.

שלבים ברכישת דירה מקבלן

בחירת הפרויקט

השלב הראשון ברכישת דירה מקבלן הוא בחירת הפרויקט המתאים. יש לקחת בחשבון מספר גורמים חשובים, כמו מיקום הפרויקט, תכנון הדירות, מחיר הדירות, והקבלן המבצע.

מיקום הפרויקט

מיקום הפרויקט הוא אחד השיקולים המרכזיים ברכישת דירה מקבלן. חשוב לבדוק את הסביבה הקרובה לפרויקט, את תשתיות התחבורה, את מוסדות החינוך והבריאות באזור, ואת הקרבה למקומות עבודה,, קניות ופנאי.

תכנון הדירות

כדאי לבחון את תכניות הדירות המוצעות בפרויקט, כולל גודל הדירה, מספר חדרים, תכנון הפנים, והאפשרויות לשינויים והתאמות אישיות ולוודא שהן אכן מתאימות לצרכיכם כרוכשים.

מחיר הדירות

מחיר הדירה הוא כמובן גורם מרכזי בהחלטה. חשוב לבדוק את המחיר המבוקש ולהשוות אותו לדירות דומות באזור. כדאי גם לבדוק את אפשרויות המימון והמשכנתא הזמינות, לשם המחשה, מומלץ לבחון באתר רשות המיסים מחירי דירות שנמכרו באזור לפי תקופת זמן, וכן באתרים משלימים העוסקים בתחום.

הקבלן המבצע

ברכישת דירה מקבלן ישנה חשיבות משמעותית בבחירת קבלן אמין ובעל ניסיון בפרויקטים דומים. מומלץ לבדוק את ההיסטוריה של הקבלן, בין היתר על-ידי בחינה של פרויקטים קודמים שביצע הקבלן, וכן חוות דעת של רוכשים קודמים בין אם בפרויקט בו מעוניינים לרכוש דירה ובין אם בפרויקטים אחרים אותם ביצע הקבלן.

חתימה על בקשת רכישה/הרשמה

לאחר ביצוע הבדיקות כמפורט לעיל, ובמידה וקיבלתם החלטה להתקדם בתהליך רכישת הדירה בפרויקט, השלב הבא הינו פגישה במשרדי הקבלן/המשווק, לצורך פירוט נוסף אודות הפרויקט והדירה הספציפית ובמידה ותחליטו להתקדם תיחתם על-ידכם בקשת רכישה/הרשמה לרכישת הדירה בפרויקט.

בקשת הרכישה מהווה מסמך משפטי מחייב אשר מביאה לידי ביטוי את רצון הצדדים להתקשר בעסקה. אין מדובר בחוזה לרכישת הדירה אך יחד עם זאת חשוב להדגיש כי מדובר במסמך משפטי מחייב לכל דבר.

במעמד החתימה על בקשת הרכישה תידרשו על-פי רוב להפקדת "דמי רצינות" כאשר תעמוד לרשותכם כקונים פוטנציאליים תקופה של מספר ימים (בין 7-14 ימים) לקבל החלטה האם להתקדם בעסקה. על-פי רוב בקשת הרכישה תכלול סעיף המתייחס לנסיגת הרוכש הפוטנציאלי מהעסקה לאחר המועד הקבוע כמפורט לעיל, וסנקציה בצידה בדמות וויתור הרוכש על דמי הרצינות. אמנם אין זה נוהג שמממשים את הסנקציה הנ"ל אך כל מקרה לגופו ויש להתייחס להתחייבויות המופיעות בבקשת הרכישה במלוא הרצינות. 

חתימה על חוזה רכישה

לאחר בחירת הפרויקט המתאים, חתימה על בקשת הרכישה וביצוע הבדיקות הנדרשות על-ידכם, השלב הבא הוא חתימה על חוזה רכישה עם הקבלן. מדובר במסמך משפטי מחייב שמפרט את כל התנאים והפרטים של העסקה הספציפית, כולל פירוט הדירה אותה תרכשו, מחיר הדירה, מועדי התשלום, מועד המסירה, ערבויות והבטחות.

מסירת הדירה

בשעה טובה, הגעתם לרגע המיוחל והקבלן הודיע לכם כי דירתכם תהיה מוכנה בעוד מספר ימים/שבועות ונקבע עבורכם מועד למסירת הדירה. מעבר להיבטים המשפטיים הכרוכים בהגדרת מסירת הדירה (טופס 4, טופס 5) ישנם שיקולים נוספים כפי שיפורטו בהמשך מאמר זה, ובמאמר נוסף הדן באופן בלעדי בשלב מסירת הדירה. נציין בקצרה שמעבר לשיקולים המשפטיים משרדנו ממליץ כי במעמד מסירת הדירה בנוסף לעורך הדין המלווה אתכם, תלווה אתכם גם חברת בדק מוסמכת, אשר תערוך עבורכם דו"ח מפורט המונה את הליקויים בדירה ככל וישנם. ליווי זה יסייע בשמירה על זכויותיכם כרוכשים ויצמצם את הסבירות לקיומם של ליקויים אשר כרוכשים לא בהכרח תוכלו לדעת אודותיהם.

חשיבות ליווי עורך דין מקרקעין

חתימה על חוזה לרכישת דירה מקבלן היא שלב קריטי שבו ישנה חשיבות מכרעת לייעוץ וליווי של עורך דין מקרקעין. ככלל אצבע חוזה לרכישת דירה מקבלן הינו חוזה המוטה לטובת הקבלן וכולל מנגנונים רבים שנועדו להבטיח את הקבלן. עורך הדין מלווה את הרוכש בכל שלבי התהליך ומבטיח שהעסקה תתבצע בצורה הטובה ביותר תוך  קידום האיזון בין זכויות וחובות הרוכש ואלו של הקבלן והגנה על זכויות הרוכש. בין היתר עורך הדין המלווה אתכם בעסקה יבצע עבורכם את הבדיקות והפעולות כמפורט מטה:

בדיקת רקע משפטי

אחד התפקידים המרכזיים של עורך דין מקרקעין הוא לבדוק את שלל ההיבטים המשפטיים הקשורים לעסקה. עורך הדין המלווה אתכם, יבדוק עבורכם בין היתר את הזכויות המשפטיות של הקבלן על הקרקע, לרבות "טופס 50" מצב רישום הקרקע בטאבו, היתרי בנייה ואישורים נוספים הנדרשים לפרויקט. בדיקות אלו חשובות כדי לוודא שאין מכשולים משפטיים שיכולים לפגוע בזכויות הרוכש בעתיד.

בדיקת חוזה הרכישה

חוזה לרכישת דירה מקבלן הוא מסמך משפטי מחייב שמפרט את כל התנאים של העסקה בין הרוכש לקבלן. כפי שצוין לעיל, חוזה לרכישת דירה מקבלן מאופיין בהיותו מוטה לטובת הקבלן ולכן על עורך הדין המלווה אתכם לערוך בחינה מקיפה של החוזה, זיהוי סעיפים בעייתיים או בלתי הוגנים, ולוודא שהחוזה מגן על האינטרסים של הרוכש. על עורך הדין המלווה אתכם לוודא בין היתר שהחוזה כולל את כל התנאים המסחריים המוסכמים, כמו מחירי הדירה, מועדי התשלום, תאריך המסירה ותנאים נוספים חשובים.

ניהול משא ומתן

תהליך רכישת דירה מקבלן כולל לרוב משא ומתן על תנאי העסקה. עורך הדין המלווה אתכם במשא ומתן מול הקבלן, יסייע לכם כרוכשים בהשגת תנאים מיטביים לעסקה. עורך דין בעל ניסיון והיכרות עם השוק יכול להמליץ על שינויים ותיקונים בחוזה, וכן להגן עליכם כרוכשים מפני תנאים בלתי הוגנים או מזיקים.

כך למשל, הגדרת מסירת החזקה בדירה/מסירת הדירה, עורך הדין המלווה אתכם ברכישת דירה מקבלן יוודא כי ההגדרה של מסירת החזקה בדירה תיחשב רק כאשר ניתן טופס 4, וכי הדירה ראויה למגורים, ישנה מעלית עובדת, גישה נוחה לדירה ואפשרות שימוש במתקנים המשויכים לדירה.

היבט נוסף לעניין מסירת החזקה בדירה הינו הגדרת איחור במסירה ומהן ההשלכות לאיחור במסירה, לשם המחשה נתייחס לסעיף נפוץ בהסכם לרכישת דירה מקבלן הקובע כי, איחור במסירת הדירה לרוכש של עד 60 ימים מהמועד הקבוע בחוזה לא ייחשב כאיחור במסירה, סעיף זה מכונה "תקופת גרייס" (חסד). עורך הדין המלווה אתכם ברכישת דירה מקבלן יוודא כי החוזה יכלול סעיפים הקובעים כי במקרה של איחור מעבר לתקופת הגרייס אתם כרוכשים תזכו לסעד. סעיף 5.א. לחוק המכר דירות, קובע תנאים לעניין פיצוי בגין איחור במסירה ועל עורך הדי המלווה אתכם לוודא כי החוזה אינו מכיל תנאים פחותים מכך.

בדיקת ערבויות ובטוחות

בעת רכישת דירה מקבלן, חשוב להבטיח שהקבלן מספק את הערבויות והבטוחות הנדרשות על פי חוק לרבות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעה של רוכשי דירות), תשל"ה - 1974. עורך הדין יבדוק עבורכם את כל הערבויות והבטוחות שהקבלן מספק, כגון ערבויות חוק מכר, ערבויות בנקאיות וביטחונות נוספים. עורך הדין יוודא שהערבויות מספיקות ושומרות על כספי הרוכש בכל שלב של הפרויקט. חשיבותן של הערבויות אותן מספק הקבלן הינה מהותית ונועדה להבטיח את זכויותיכם כרוכשים, כאשר מנגנון משמעותי הינו תשלום באמצעות פנקס שוברים ועל-פי התקדמות הבניה. מנגנון זה נועד להבטיח כי במקרה שבו הקבלן לא יוכל לעמוד בהתחייבויותיו אתם כרוכשי דירה לא תיפגעו וזכויותיכם תישמרנה.

מקרה בולט שהמחיש את הצורך וחשיבותן של ערבויות ובטוחות הנועדו להגנה על רוכשים ברכישת דירה מקבלן הינו פרשת חפציבה שהתפוצצה בשנת 2007. להרחבה בנושא זה ראה מאמר בנושא פרשת חפציבה 

יתרונות ליווי עורך דין מקרקעין

 בבחירת עורך דין מקרקעין שילווה אתכם ברכישת דירה מקבלן עליכם לבחור בעורך דין בעל ניסיון ובקיאות בתחום זה. עורך הדין אדם זנתי הינו בעל ניסיון נרחב בליווי רוכשים ברכישת דירה מקבלן, ובנוסף לכך, ניסיונו של עורך הדין אדם זנתי בליווי קבלנים מקנה לו נקודת מבט ייחודית מתוך היכרות מעמיקה עם חוזים לרכישת דירה מקבלן וניסיונו בייצוג קבלנים. ניסיונו הייחודי של עורך הדין אדם זנתי מקנה לכם כרוכשים יתרון מובהק במסגרת רכישת דירה מקבלן ומבטיח כי זכויותיכם תישמרנה וכי תשיגו את העסקה הטובה ביותר עבורכם ברכישת דירה מקבלן.

לצד ליווי אישי, מקצועי ואמין תוך שמירה על זמינות גבוהה לכם כלקוחות המשרד, משרדנו פועל לשם שמירה על זכויותיכם ברכישת דירה מקבלן בין היתר:

הבטחת זכויותיכם כרוכשים

עורך הדין אדם זנתי המלווה אתכם ברכישת דירה מקבלן יפעל לשם הבטחת זכויותיכם כרוכשים בכל שלב של העסקה. כפי שצוין בתחילת מאמר זה, על-פי רוב חוזה לרכישת דירה מקבלן הינו חוזה המוטה בצורה מובהקת לטובת הקבלן. עורך הדין אדם זנתי, יפעל לצמצום "פערי הכוחות" ביניכם כרוכשים לבין הקבלן. כמו-כן משרדנו פועל כדי להבטיח שאתם כרוכשים מקבלים את הערבויות הנדרשות, ושכל התנאים המסחריים המוסכמים מיושמים בפועל. משרדנו פועל לשם שמירה על זכויותיכם כרוכשים ומגן עליכם מפני טעויות משפטיות ומסחריות שעלולות לגרום להפסדים כספיים.

מניעת סיכונים משפטיים

רכישת דירה מקבלן כרוכה בסיכונים משפטיים רבים. במסגרת הליווי של משרדנו אתכם אנו יודעים לזהות את הסיכונים הללו ולמנוע אותם על ידי ביצוע בדיקות משפטיות מקיפות והתאמת החוזה כך שהאינטרסים שלכם כרוכשים יישמרו. משרדנו פועל ללא לאות בכדי לוודא שהמסמכים המשפטיים הקשורים בביצוע עסקה לרכישת דירה מקבלן תקינים ושאין מכשולים משפטיים שעלולים לפגוע בעסקה או חלילה בכם כרוכשים.

חסכון בזמן וכסף

בליווי משרדנו אתכם ברכישת דירה מקבלן, אנו פועלים לשם חיסכון בזמן וכסף עבורכם כרוכשים. משרדנו מטפל עבורכם בכל ההיבטים המשפטיים הקשורים בעסקה, ומאפשר לכם כרוכשים להמשיך בשגרת יומכם ולהתרכז בעניינים אישיים וכלכליים אחרים. משרדנו מוודא שהעסקה מתבצעת בצורה חלקה ויעילה, ומונע בעיות משפטיות שעלולות לגרום לעיכובים ולהוצאות נוספות.

ניהול מקצועי של העסקה

ליווי של עורך דין מקרקעין מקצועי ואמין, מבטיח עבורכם כרוכשים ניהול מקצועי ויעיל של העסקה. משרדנו מייצג אתכם כרוכשים במסגרת המשא ומתן, ומוודא שכל התנאים המסחריים והמשפטיים מיושמים כהלכה, ומטפל בכל בעיה שעלולה להתעורר במהלך הפרויקט. הניסיון והידע של עורך הדין אדם זנתי מבטיחים עבורכם כרוכשים שהעסקה תתבצע בצורה הטובה ביותר.

סיכום

רכישת דירה מקבלן היא תהליך מורכב שמחייב ליווי של עורך דין העוסק במקרקעין. משרדו של עורך הדין אדם זנתי הינו בעל ניסיון רב הן בליווי רוכשים והן בליווי קבלנים מה שמעניק לעורך הדין אדם זנתי נקודת מבט ייחודית ויתרון משמעותי המשרת אתכם כרוכשים. עורך הדין זנתי יפעל לביצוע הבדיקות המשפטיות הנדרשות, התאמות להסכם וכן לוודא כי התהליך לרכישת דירה מקבלן מתבצע בצורה החלקה ביותר ובתנאים הטובים ביותר עבורכם כרוכשים. משרדנו שם דגש על שירות אישי, מקצועי, איכותי ואמין, תוך שמירה על שקיפות מלאה בפני לקוחותינו.